Diagnostics Immobilier Location : les obligations du bailleur
Mettez votre bien en location en toute conformité. Le Cabinet Delmas Oskanian réalise l'ensemble des diagnostics obligatoires pour les bailleurs à Vitrolles et dans les Bouches-du-Rhône.
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Les obligations du bailleur en matière de diagnostics
Un cadre légal strict pour protéger les locataires et sécuriser votre investissement locatif.
En tant que propriétaire bailleur, vous êtes tenu par la loi de fournir à votre locataire un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires annexés au contrat de bail. Cette obligation, renforcée par la loi ALUR de 2014 et la loi Climat et Résilience de 2021, vise à garantir la sécurité et le confort du locataire, tout en assurant la transparence de la transaction.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions lourdes pour le bailleur : le locataire peut exiger une réduction du loyer, demander la résiliation du bail, ou engager la responsabilité civile et pénale du propriétaire. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont considérés comme énergétiquement indécents et ne peuvent plus être proposés à la location.
Le dossier de diagnostics doit être remis au locataire lors de la signature du bail, mais il est recommandé de le préparer en amont de la mise en location, notamment pour afficher l'étiquette énergétique dans l'annonce, comme l'exige la réglementation.
Les diagnostics obligatoires pour une mise en location
Voici l'ensemble des diagnostics que vous devez fournir à votre locataire.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Obligatoire pour toute mise en location, le DPE informe le locataire sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2021, le DPE est juridiquement opposable. L'étiquette énergie (A à G) doit apparaître dans toute annonce de location. Attention : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.
Validité : 10 ans
Diagnostic plomb (CREP)
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb est obligatoire pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949. Le plomb, présent dans les anciennes peintures, représente un danger majeur pour les enfants en bas âge (risque de saturnisme). Si la concentration de plomb dépasse le seuil réglementaire (1 mg/cm²), le bailleur doit réaliser des travaux de mise en sécurité.
Validité : 6 ans (si positif) / Illimitée (si négatif)
Diagnostic gaz
Obligatoire depuis le 1er janvier 2018 pour toute location dont l'installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Le diagnostiqueur vérifie l'état de l'installation fixe de gaz, les raccordements, la ventilation et la combustion des appareils. Ce diagnostic prévient les risques d'explosion et d'intoxication au monoxyde de carbone, première cause de décès par intoxication en France.
Validité : 6 ans
Diagnostic électricité
Obligatoire depuis le 1er janvier 2018 pour les installations électriques de plus de 15 ans. Le diagnostic porte sur l'appareil général de commande, les dispositifs de protection différentielle, la mise à la terre, les matériaux électriques inadaptés et les conducteurs non protégés. Des installations défaillantes sont responsables de près de 30% des incendies domestiques en France.
Validité : 6 ans
ERP (État des Risques et Pollutions)
Obligatoire pour toute location, quel que soit l'âge du bien. L'ERP informe le locataire des risques naturels (inondation, séisme, feux de forêt), miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le logement est exposé. Dans les Bouches-du-Rhône, de nombreuses communes sont concernées par des risques d'inondation et de séisme.
Validité : 6 mois
Surface Habitable (Loi Boutin)
La mention de la surface habitable est obligatoire dans tout contrat de location (bail) depuis la loi Boutin de 2009. Cette mesure diffère de la loi Carrez : elle exclut les combles non aménagés, les caves, sous-sols, terrasses, balcons, vérandas et dépendances. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée au bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Validité : Illimitée (sauf travaux modifiant la surface)
Différences entre diagnostics vente et location
Les obligations ne sont pas les mêmes selon que vous vendez ou louez votre bien.
| Diagnostic | Vente | Location |
|---|---|---|
| DPE | Obligatoire (10 ans) | Obligatoire (10 ans) |
| Plomb (CREP) | Obligatoire si avant 1949 (1 an si positif) | Obligatoire si avant 1949 (6 ans si positif) |
| Amiante | Obligatoire si avant juillet 1997 | Non obligatoire (mais recommandé) |
| Gaz | Obligatoire si + de 15 ans (3 ans) | Obligatoire si + de 15 ans (6 ans) |
| Électricité | Obligatoire si + de 15 ans (3 ans) | Obligatoire si + de 15 ans (6 ans) |
| Termites | Obligatoire en zone déclarée (6 mois) | Non obligatoire |
| ERP | Obligatoire (6 mois) | Obligatoire (6 mois) |
| Mesurage surface | Loi Carrez (copropriété) | Loi Boutin (surface habitable) |
| Assainissement | Obligatoire (si non raccordé) | Non obligatoire |
On constate que la location nécessite moins de diagnostics que la vente. Ni le diagnostic amiante parties privatives, ni le diagnostic termites, ni le mesurage loi Carrez, ni le diagnostic assainissement ne sont exigés pour une location. En revanche, les durées de validité des diagnostics gaz et électricité sont plus longues en location (6 ans contre 3 ans pour la vente).
Par ailleurs, la loi Climat et Résilience introduit des contraintes supplémentaires pour les bailleurs en matière de performance énergétique. Le DPE joue un rôle central : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, une interdiction qui s'étendra aux logements classés F en 2028 et E en 2034.
Loi Climat : les passoires thermiques interdites à la location
Le calendrier d'interdiction des logements énergivores pour les bailleurs.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G au DPE (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont considérés comme énergétiquement indécents et ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail.
- À partir du 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étendra aux logements classés F.
- À partir du 1er janvier 2034 : l'interdiction s'étendra aux logements classés E.
Si votre logement est concerné, il est impératif de réaliser un DPE à jour et d'envisager des travaux de rénovation énergétique. Le Cabinet Delmas Oskanian peut également réaliser un audit énergétique pour vous proposer un plan de travaux adapté et chiffré.
Questions fréquentes sur les diagnostics location
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un logement ?
Pour mettre un logement en location, le bailleur doit obligatoirement fournir au locataire : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), le diagnostic plomb ou CREP (si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949), le diagnostic gaz (si l'installation a plus de 15 ans), le diagnostic électricité (si l'installation a plus de 15 ans), l'ERP (État des Risques et Pollutions) et la mention de la surface habitable conformément à la loi Boutin. Ces documents doivent être annexés au contrat de bail lors de sa signature.
Un logement classé G au DPE peut-il encore être loué ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWh/m²/an (classés G au DPE) sont considérés comme énergétiquement indécents au sens de la loi. Ils ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location en tant que résidence principale. Les baux en cours restent valables, mais le locataire peut exiger du propriétaire la réalisation de travaux d'amélioration énergétique. Cette interdiction s'étendra aux logements classés F en 2028 et aux logements classés E en 2034.
Que risque un bailleur qui ne fournit pas les diagnostics obligatoires ?
Le bailleur s'expose à plusieurs sanctions. Si le DPE est absent de l'annonce, il risque une amende pouvant atteindre 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour un professionnel. Si le dossier de diagnostics est incomplet ou absent lors de la signature du bail, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir la résolution du bail ou une diminution du loyer. Le bailleur peut également être tenu responsable des vices cachés. Enfin, en cas de sinistre lié à une installation défectueuse non diagnostiquée (gaz, électricité), la responsabilité civile et pénale du propriétaire peut être engagée.
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